Entrée en vigueur en janvier 2026, la nouvelle taxe forfaitaire d'habitation (TFH) modifie profondément le rapport entre fiscalité, gestion locative et vie quotidienne au Gabon. Au-delà des grands titres sur les recettes attendues, c'est le quotidien des petits propriétaires et des locataires des villes secondaires — marchés souvent informels et mal documentés — qui va subir des conséquences concrètes et immédiates.
Cet article analyse, dans une logique immobilière pratique, les risques et opportunités pour les acteurs locaux : propriétaires- bailleurs, gestionnaires, locataires sans contrat écrit, et autorités municipales chargées de l'application. Objectif : fournir des repères opérationnels pour anticiper et sécuriser ses revenus immobiliers en 2026.
La TFH : mécanisme, collecte et zones concernées
Le dispositif prévoit un prélèvement mensuel adossé aux factures d'électricité, avec la SEEG comme opérateur principal de collecte dans sa phase de déploiement. Thématiquement, la réforme cible les logements urbains et suburbains ; les zones rurales ont été exemptées lors de la première phase. La modulation se fera selon un critère de standing et de zonage, mais les textes laissent encore une marge d'interprétation importante pour les petits immeubles locatifs.
Pourquoi les petites villes et l'immobilier informel sont au cœur du sujet
Contrairement aux agglomérations où les propriétaires disposent souvent d'un contrat écrit et d'un compteur individuel, de nombreux logements dans les villes secondaires fonctionnent sur la base de relations de proximité, compteurs partagés ou factures au nom du chef de famille. Cette réalité crée trois enjeux :
- Risque de transfert de charge : les propriétaires pourraient être tentés de répercuter la TFH sur les loyers sans formaliser le changement.
- Contournement et fraude : manipulation de compteurs ou contrats fictifs pour échapper au prélèvement.
- Exclusion financière : locataires précaires risquent de subir une hausse du coût du logement sans filet social clair.
Conséquences concrètes pour les propriétaires et gestionnaires
Pour les petits bailleurs, la TFH change l'équation de rentabilité. Voici ce qu'il faut surveiller :
- Audit des baux : vérifier les contrats existants pour déterminer qui supporte les charges et prévoir des avenants si nécessaire.
- Sécurisation des compteurs : installer des compteurs individuels quand c'est possible pour éviter les conflits et la fraude.
- Communication avec les locataires : anticiper la mise en place d'une communication claire pour limiter les tensions sociales.
- Fiscalité cumulative : évaluer l'interaction entre la TFH et la CFU ou autres obligations locales afin d'éviter la double imposition.
Recommandations pratiques pour préparer 2026
Voici une checklist opérationnelle destinée aux acteurs de l'immobilier Gabon (propriétaires, gestionnaires, petites agences) :
- Recenser les logements sans contrats écrits et proposer des conventions simples de location.
- Planifier l'installation progressive de compteurs individuels ou sous-compteurs partagés avec relève vérifiable.
- Mettre à jour la comptabilité locative : distinguer clairement charges locatives, loyer et TFH.
- Engager un dialogue avec la mairie et la SEEG locale pour comprendre les critères de zonage et d'exonération éventuelle.
- Anticiper une communication illustrative (affiches, SMS) expliquant la TFH aux locataires et leurs droits.
À court terme, les obligations de traçabilité vont pousser vers une formalisation progressive du marché locatif dans les petites villes — un bénéfice potentiel pour les investisseurs structurés, mais un défi social pour les acteurs informels.
Scénarios d'impact sur le marché immobilier local
Trois trajectoires sont plausibles :
- Formalisation accélérée : professionnels et petits bailleurs investissent dans des compteurs et contrats ; offre locative plus stable, meilleure attractivité pour prêts bancaires.
- Transfert de charge : hausse des loyers et tension sociale si la TFH est répercutée intégralement, particulièrement dans les quartiers à faibles revenus.
- Évitement : contournement par trafics de compteurs, provoquant un renforcement des contrôles et un risque réputationnel pour les opérateurs privés.
La trajectoire choisie dépendra largement de la capacité des autorités à mettre en œuvre des contrôles efficaces et des mesures sociales ciblées pour protéger les ménages vulnérables.
Conclusion : pour les acteurs de l'immobilier Libreville comme pour ceux des villes secondaires, la TFH 2026 est un accélérateur de transformation administrative et économique. Anticiper, formaliser et dialoguer seront les leviers pour limiter les risques et tirer parti d'une fiscalité qui vise à diversifier les recettes publiques.
GMS — Votre guide pratique pour naviguer dans l'immobilier gabonais en 2026.
